地处南外滩胜地，定位高端，建筑风格融合历史人文与现代时尚，又有滨江沙滩和多家酒吧助阵，按理说老码头创意园区应当能迅速吸引人气，可是自2008年开业以来，至今仍人气寥寥。老码头的培育期缘何如此漫长？是自身定位出了问题，还是周边条件影响了其发展呢？
区位影响：周边商业气氛不浓厚
老码头创意园区地处南外滩，紧邻董家渡，与南京路商圈、淮海路商圈、豫园商圈较近；与老外滩（万国建筑群）和陆家嘴金融中心在地理上构成三角形。从平面位置上看，老码头靠近上海市的商业中心、金融中心和旅游集散地，商业要素和基础要件良好。但仔细分析便可发现，由于被豫园商圈、新天地和南京路商圈撇开，且离地铁站较远，淮海路、南京路和豫园的消费人群很难到达，再加上老码头周边大面积处于拆迁状态，大批新建筑尚未完工，区域内缺乏商业氛围，多种原因集合一起，致使老码头与区域外的商圈无法产生共振，几乎成了一个死角。再者，由于地处黄浦江S湾的下端狭窄处，与北外滩形成断层，本报研究员孙军对此评论道：从国内外的相关研究来看，一般步行街有魅力的长度是1500米，步行时间20分钟，而一旦步行长度过长，人们的体力往往难以支持。而且从外滩整体商业发展来看，老码头处于动线末端，漫长的景观大道被大型轮渡站割断，在此形成死结。在不知前方景观的情况下，游客会想当然的以为前方就是外滩景观的延续从而拒绝重复浏览，这对客流的导入也是一个很大伤害。另外，没有一条轨交可以直达老码头，交通上的不便难以吸引其他区域的客流，大大缩小了老码头的辐射范围，造成老码头"养在深闺人未识"的局面。
定价过高，难以比拟新天地
由上海弘基企业等一系列股东组成的"老码头"经营团队堪称雄心勃勃，在总面积大约为25000平方米的空间中，他们想要做成的是另外一个"新天地"。有"野心"固然是好事，但若要超越闻名遐迩的"新天地"也绝非易事。经过走访发现，老码头的餐饮汇集了超过6个国家的品牌，形成了"世界美食汇"。也正是由于云集各国美食，老码头各餐饮品牌的客单价也是"节节高升"，有多个品牌的人均消费均在500元以上，低于100元的更是屈指可数。品牌具有特色固然会受到顾客青睐，但是过于"高端"的定价有时候也会让客人望而却步。对此，游客张先生表示："老码头环境优美，实现了历史风貌和现代元素的完美结合，是一个不错的创意园区，但餐饮消费过于高端，我们一家4口出来玩，一餐就花费了一千多元。虽说菜品都很不错，但价格方面还是有点吃不消。"
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老码头创意园区的夜景
以餐饮为主导，独靠晚市难支撑
老码头创意园区的主题定位是高端休闲餐饮广场，引进的餐饮品牌业种配比一度超过70%，餐饮和酒吧的数量远远高于其他业种，其次是作为餐饮业态的辅助要素和休闲广场的必须要素而存在的咖啡茶饮，然后才是其他服务零售类的业种。可见老码头的业种配比主次明晰，凸显了餐饮的主导地位。但是，根据调查发现，由于业种的特殊性，老码头餐饮广场的午市顾客极少，仅靠有限的下午茶和晚市客流支撑全天营业。THE ROCKS餐饮酒吧的负责人就表示：我们这里白天客流有限，一般来说下午3点前客流很难超过10人，但晚间还不错。
